<...> у справі № XXXXXXXXXX (постанова ВП ВС від 09.11.2021 у справі № XXXXXXXXXX (№ в ЄДРСР 101424462)) Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки може встановлюватися договором, та дійшла висновку про необхідність внесення змін договору оренди у зв`язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки.

Проте колегія суддів не погоджується із зазначеним підходом, виходячи з такого.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Тобто, положення договору, які містять розмір нормативно-грошової оцінки (та, відповідно і розміру орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), носять довідковий характер і містить лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом.

Тому внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором. Отже, задоволення позовної вимоги про внесення таких змін до договору не призведе до захисту прав чи інтересів позивача; тож така позовна вимога не відповідає критеріям належного (ефективного) способу захисту прав.

Обрання позивачем неналежного способу захисту його прав є самостійною підставою для відмови в позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові ВП ВС від 19.01.2021 у справі № XXXXXXXXXX (№ в ЄДРСР 94803669) (пункт 6.21), у постанові ВП ВС від 02.02.2021 у справі № XXXXXXXXX (№ в ЄДРСР 95439652) (пункт 52), у постанові ВП ВС від 22.06.2021 у справі № XXXXXXXXX (№ в ЄДРСР 98483110) (пункт 76).

Натомість задоволення судом (зокрема, часткове) позовної вимоги про внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки здатне створити хибне уявлення про зміст прав та обов`язків сторін до набрання судовим рішенням законної сили.

Адже, якщо договір змінений судом, то згідно із частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України відповідне договірне зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (див. пункт 57 постанови ВП ВС від 16.02.2021 у справі № XXXXXXXXX (№ в ЄДРСР 95849041)).

Тож висловлена Великою Палатою Верховного Суду правова позиція призводить до невизначеності у питанні, з якого моменту слід стягувати орендну плату, розрахованою за новою нормативною грошовою оцінкою, а також у правовій природі сум, які нараховуються орендодавцями у проміжку часу між зміною нормативної грошової оцінки та внесенням змін до договору оренди, відмови у стягненні орендної плати, розрахованої на підставі зміненої нормативної грошової оцінки, спричиняє можливість зловживання орендарем своїми правами шляхом створення штучних спорів про внесення змін до договору оренди.

Вважаємо, що у вирішенні питання про належний спосіб захисту прав орендодавця слід виходити з такого. Сторони в договорі встановили орендну плату у відсотковому розмірі від грошової оцінки земельної ділянки на рік. Така умова узгоджується з пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, яким встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Тому зміну нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка відбувається внаслідок дій відповідної місцевої ради як суб`єкта владних повноважень, у цивільних відносинах, у тому числі за участю такої ради як суб`єкта цивільного права, слід розглядати як подію, від якої залежить настання відкладальної умови.

Відтак не погоджуємось із висновком Великої Палати Верховного Суду про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

У разі зміни нормативної грошової оцінки автоматично в силу договору змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативно грошової оцінки. З цього випливає, що належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем.