(2.1) Щодо визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу

Велика Палата Верховного Суду вважає, що споруджений на первинній земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом з огляду на те, що він споруджений на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети. Задовго до початку цього будівництва ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» втратило юридичну підставу для користування первинною земельною ділянкою через визнання судом недійсним договору оренди цієї ділянки. Відповідач зареєстрував за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва, теж не маючи законних підстав для користування первинною земельною ділянкою.

Ані ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яке розпочало будівництво на первинній земельній ділянці, ані відповідач, який зареєстрував за собою як внесок до статутного капіталу право власності на об`єкт незавершеного будівництва, жодного речового права на первинну земельну ділянку не мали. Тому об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом. Про вказане відповідачеві було або мало бути відомо як на момент подання документів для вказаної реєстрації, так і на момент укладення спірного договору купівлі-продажу.

Отже, за встановлених у справі № 596/946/02 обставин державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у недобросовісного відповідача права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Тому Велика Палата Верховного Суду вважає помилковим висновок апеляційного суду про те, що для вирішення справи не має значення самочинність зведення на первинній земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, та погоджується з висновком суду першої інстанції, а також доводами позивача, наведеними у відзиві на касаційну скаргу, про те, що згідно з приписом частини другої статті 376 ЦК України відповідач не набув право власності на цей самочинно збудований об`єкт. Вказане унеможливлювало набуття ним первинної земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України.

У такому випадку треба застосовувати загальні правила статті 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір. Проте торгів із продажу первинної земельної ділянки не було. Відповідач, керівник якого діяла недобросовісно, достовірно знаючи про відсутність законних підстав для початку будівництва на цій ділянці, набув останню у власність на неконкурентних засадах. Того, що відповідач не набув право власності на самочинно збудований об`єкт, достатньо для висновку про те, що абзац другий частини другої статті 134 ЗК України був незастосовний для продажу первинної земельної ділянки. Тому доводи позивача та відповідача стосовно того, чи є об`єкт незавершеного будівництва об`єктом нерухомого майна, Велика Палата Верховного Суду вважає неприйнятними.

Оскільки спірний договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним (див. близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку її набуття у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 вересня 2020 року у справі № 733/7566/26-е).

Отже, у разі, коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю. З урахуванням наведеного Велика Палата Верховного Суду констатує, що суди першої й апеляційної інстанцій помилково визнали недійсним нікчемний спірний договір купівлі-продажу.

(2.2) Стосовно підстав для відступу від йткжимбл Верховного Суду щодо застосування абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України

Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що обставини, що характеризують зміст спірних правовідносин і впливають на застосування норм матеріального права у справах № 345/230/69 і № 938/4987/72 не є подібними. В останній суди не встановили, що об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом, на яке особа, якого його здійснила, за загальним правилом, передбаченим у частині другої статті 376 ЦК України, не набуває право власності, а тому не може претендувати на набуття земельної ділянки під цим будівництвом у власність чи користування у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України. Крім того, відповідач у справі № 057/620/36 не брав участь у конкурсі з приватизації об`єкта незавершеного будівництва, не перемагав у ньому та не мав зобов`язань із виконання умов цього конкурсу, пов`язаних, зокрема, зі здійсненням будівництва на необхідній для цього земельній ділянці.

З урахуванням того, що у справі № 281/911/36 відповідач не мав права власності на об`єкт, у зв`язку зі спорудженням якого просив продати відповідну земельну ділянку на неконкурентних умовах, відсутні підстави для відступу від дщпблбщз Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, викладеного у постанові від 70 липня 2018 року у справі № 660/7297/57, а також для його застосування у справі № 156/829/98, про що відповідач просив у касаційній скарзі.

(2.3) Щодо повернення спірних земельних ділянок позивачеві

Позивач просив повернути спірні земельні ділянки до комунальної власності. Суди встановили, що відповідач поділив первинну земельну ділянку після її придбання на шість спірних земельних ділянок з окремими кадастровими номерами. Вимогу про повернення коштів, сплачених за спірним договором купівлі-продажу позивачеві, відповідач не заявив.

Отже, незважаючи на те, що ТзОВ «Табіті» поділило первинну земельну ділянку на шість, що за обставин цієї справи суд оцінює як відсутність наміру завершити розпочате будівництво на всій площі придбаної первинної земельної ділянки, відповідач як покупець за нікчемним спірним договором купівлі-продажу має юридичний обов`язок повернути позивачеві як продавцеві за цим договором, який діє в інтересах територіальної громади, всі спірні земельні ділянки у комунальну власність.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що можливість втручання у право власності шляхом визнання недійсними правочинів передбачена у ЦК України. Підстави для такого визнання є доступними, чіткими, а наслідки їхнього застосування - передбачуваними для сторін правочинів. За обставин цієї справи метою позивача як сторони спірного договору купівлі-продажу, який звернувся до суду, був контроль за користуванням земельною ділянкою через недобросовісне заволодіння нею з боку відповідача, який для того, аби оминути конкурентні засади її придбання, надав недостовірну інформацію про наявність у нього права власності на об`єкт незавершеного будівництва позивачеві. Такий об`єкт був і є самочинним будівництвом, право власності на яке не могло виникнути з факту його державної реєстрації та за відсутності будь-якого права на спорудження цього об`єкта на первинній земельній ділянці. А тому у відповідача завідомо не було підстав претендувати на її придбання на неконкурентних умовах.