(2.1) Щодо визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу

Велика Палата Верховного Суду вважає, що споруджений на первинній земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом з огляду на те, що він споруджений на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети. Задовго до початку цього будівництва ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» втратило юридичну підставу для користування первинною земельною ділянкою через визнання судом недійсним договору оренди цієї ділянки. Відповідач зареєстрував за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва, теж не маючи законних підстав для користування первинною земельною ділянкою.

Ані ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яке розпочало будівництво на первинній земельній ділянці, ані відповідач, який зареєстрував за собою як внесок до статутного капіталу право власності на об`єкт незавершеного будівництва, жодного речового права на первинну земельну ділянку не мали. Тому об`єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом. Про вказане відповідачеві було або мало бути відомо як на момент подання документів для вказаної реєстрації, так і на момент укладення спірного договору купівлі-продажу.

Отже, за встановлених у справі № XXXXXXXXX обставин державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у недобросовісного відповідача права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва. Тому Велика Палата Верховного Суду вважає помилковим висновок апеляційного суду про те, що для вирішення справи не має значення самочинність зведення на первинній земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, та погоджується з висновком суду першої інстанції, а також доводами позивача, наведеними у відзиві на касаційну скаргу, про те, що згідно з приписом частини другої статті 376 ЦК України відповідач не набув право власності на цей самочинно збудований об`єкт. Вказане унеможливлювало набуття ним первинної земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України.

У такому випадку треба застосовувати загальні правила статті 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір. Проте торгів із продажу первинної земельної ділянки не було. Відповідач, керівник якого діяла недобросовісно, достовірно знаючи про відсутність законних підстав для початку будівництва на цій ділянці, набув останню у власність на неконкурентних засадах. Того, що відповідач не набув право власності на самочинно збудований об`єкт, достатньо для висновку про те, що абзац другий частини другої статті 134 ЗК України був незастосовний для продажу первинної земельної ділянки. Тому доводи позивача та відповідача стосовно того, чи є об`єкт незавершеного будівництва об`єктом нерухомого майна, Велика Палата Верховного Суду вважає неприйнятними.

Оскільки спірний договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним (див. близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку її набуття у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № XXXXXXXXXXXXXX