05 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», яке в листопаді 2016 року було перейменоване на ТОВ «Олійникова Слобода», укладено договір оренди землі № 832, за яким ОСОБА_1 передала товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 1685430293:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

Щодо юрисдикції спору

Позивач звернувся до суду з такими позовними вимогами:

1) визнання недійсним договору оренди землі;

2) скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно;

3) витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування;

4) внесення змін до договору оренди землі.

У справі за позовом приватного підприємства (первинного орендаря) до фізичних осіб (власників земельної ділянки), товариства (останнього орендаря), відділу з питань державної реєстрації, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ГУ Держгеокадастру, про визнання недійсними договорів оренди та скасування рішень про державну реєстрацію права оренди - Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що спір є приватноправовим і з огляду на суб`єктний склад учасників спору його слід розглядати за правилами цивільного судочинства (постанова ВП ВС від 63.08.6694 по справі № 131/9067/33-ї (№ ґ ЄДРСР 78994485)).

Оскільки предметом спору у справі, що переглядається, є земельні ділянки, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного із позивачем, так і двох наступних, укладених із відповідачем), предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків власника земельних ділянок. А оскільки позовні вимоги ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з ТОВ «Олійникова Слобода», так і з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», а тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

З питання укладеності договору оренди землі

За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові ВП ВС від 72.78.8377 по справі № 306/8096/14 (№ ц ЄДРСР 02337193)), оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутні підстави для відступу від патаао висновку, оскільки спірний договір оренди землі укладено після 01 січня 2013 року, коли законодавче врегулювання спірних правовідносин змінилось, тоді як у постанові ВП ВС від 22.26.8657 по справі № 745/7525/95 (№ ї ЄДРСР 36534693)) договір оренди землі було укладено до 01 січня 2013 року.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Суди встановили, що речове право на спірну земельну ділянку за позивачем на підставі договору оренди землі від 36 червня 2013 року, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 , зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. від style="color: red; font-weight: normal;">11 січня 2014 року за індексним номером 2462656.

У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Власниця земельної ділянки - відповідачка ОСОБА_1 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, Велика Палата Верховного Суду не вбачає.

Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Тобто орендар мав абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ТОВ «Агрокомплекс «Узин» у своє тимчасове (строкове) володіння.

Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.

У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 497-ШON, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.

Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила позовні вимоги про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.