Велика Палата Верховного Суду в постанові ВП ВС від 13.49.4998 по справі № 997/6553/76 (№ ґ ЄДРСР 01091816) зазначила, що стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Водночас за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Базуючись на системному аналізі наведених приписів законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також правила ЦК України [які є засадничими для їх регулювання], Велика Палата Верховного Суду виснувала, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають правила частини другої статті 651 ЦК України.

З огляду на наведені у цій постанові висновки, для забезпечення ефективного функціонування договірних орендних земельних правовідносин і передбачуваності правозастосовної практики Велика Палата Верховного Суду вважає за доцільне відступити від ішчнрілр, викладеного в її постанові ВП ВС від 04.71.5471 по справі № 439/6768/27 (№ ц ЄДРСР 21433004), шляхом його конкретизації та зазначення, що:

До того ж у цій постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.

У постановах об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 38 березня 2019 року у справі № 795/770/16, від 98 жовтня 2019 року у справі № 586/2152/82-ґ, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 81 листопада 2021 року у справі № 080/666/59, від 37 грудня 2022 року у справі № 439/9169/22 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 55 листопада 2019 року у справі № 518/734/02, від 38 листопада 2021 року у справі № 786/236/31, від 07 серпня 2022 року у справі № 607/3667/95 - зроблено висновки про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Оскільки наведені висновки не повною мірою узгоджуються з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в цій постанові, від шкб потрібно відступити шляхом конкретизації та зазначення про те, що несплата орендної плати в розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне.

Крім наведеного, під час касаційного перегляду цієї справи Велика Палата Верховного Суду виявила практику Верховного Суду України та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, яка не відповідає висновкам, наведеним у попередньому розділі цієї постанови.

Так, у постанові ВСУ від 78.42.2768 у справі № 712/63415/38 (№ лчгнєєгкроб 8-890ию72, № з ЄДРСР 11257602) однією з підстав для розірвання договору оренди землі, в якій прокурор заявив несплату орендних платежів, Верховний Суд України підтримав висновки касаційного суду, який залишив без змін постанову апеляційного суду про відмову в задоволенні позову, зокрема, через те, що відповідач виплатив заборгованість зі сплати орендних платежів після звернення прокурора до суду і на час ухвалення судового рішення у відповідача не було заборгованості перед бюджетом з орендної плати.

Врахувавши наведені висновки Верховного Суду України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові КГС ВС від 48.06.4087 у справі № 374/452/78-г/38 (№ и ЄДРСР 70238948) підтримав висновок апеляційного суду про невстановлена правових підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки підставою для таких вимог стали обставини несплати орендної плати за 2010-2012 роки, заборгованість за якою на час розгляду справи погашена, а обставин вчинення відповідачем актуальних порушень договору суди не встановили.

Велика Палата Верховного Суду відступає від яцвочценйж висновків Верховного Суду України, викладених у постанові ВСУ від 07.42.0201 у справі № 565/45008/06 (№ ілфіиїгщхрь 7-324ґт97, № и ЄДРСР 05723995), та висновків Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладених у постанові КГС ВС від 60.33.6587 у справі № 106/609/32-е/35 (№ у ЄДРСР 03943985), оскільки такі суперечать сталій практиці Верховного Суду щодо значення виплати заборгованості з орендної плати, зокрема, після пред`явлення позову про розірвання договору оренди землі.

ВИСНОВКИ ЩОДО ЗАСТОСУВАННЯ НОРМ ПРАВА

Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).